每个城市的中心，都有一座广场。北京的天安门广场，上海的人民广场，它们是城市的0公里起点，

是国旗升起的地方。

在福州，这个地方叫五一广场。

福州不能没有五一广场，就像西方不能没有耶路撒冷。每个福州人的相册里，都藏着一座五一广场。它记录着福州的故事，承载着福州人的集体记忆。

广场前的伟人雕塑巍峨伫立，见证着时代变迁。

詹姆斯.希尔顿说，每个人心中，都有一个香格里拉。但所有福州人心中，只有同一个香格里拉：

五一广场边上的那个。

2005年，五一广场西侧，福州第一家国际五星级酒店香格里拉落成开业，重新定义了福州的酒店标准。

由日本KKS主创的建筑方案，简洁优雅的立面线条，玻璃幕墙在夕阳下熠熠生辉，让福州人第一次知道了什么叫国际范儿。

在很长的时间里，香格里拉都是福州的地标之一。

香格里拉酒店集团的话事人，马来西亚首富郭鹤年，祖籍福州。

在福州的中心，香格里拉，第一次，把世界带回故乡。

17年后，在五一广场的另一侧，老地标香格里拉，终于有了新伙伴；

阳光城的豪宅项目，龍庭路95號。

Chapter 1

鼓楼中心改善的三次机会

在福州，很多新区的核心竞争力，归根结底可以提炼成：

离鼓楼近。

福州历史上的7.4km²古城，全部在鼓楼范围内。

鼓楼是全省的政经中心，是福建的全省第一区：

无论是权力中心的华林路、乌山路，还是经济中心的湖东路、五四路，或是全省最好的几所医院、全市最好的几所小学，众多的机关、国企、民企、事业单位，都扎堆在几公里鼓楼核心区里。

资源密度是福州难以动摇的第一，高到打着望远镜也看不到第二。

一直是核心，仍然是核心。

鼓楼区有多牛呢？

人均GDP是31万。这个数字是全国第八。什么概念？

人人以搞钱闻名的深圳，全市的人均GDP，不到18万。

福州人的鼓楼情节，由此而来。鼓楼之外，皆为郊区。

福州的精英人群，离不开鼓楼。在鼓楼碰到三个人，就有一个是厅局级穿搭。

鼓楼不缺钱，不缺人，但，太缺地了。

仅占全城面积3%的土地占比，还要减去7.4km²的古城，0.5km²的西湖，96个重点文保单位，加上建国以来的无数省市机关、企事业单位，商圈、公园、水域、林地、耕地、交通运输用地。

人口占全市的20%，土地面积却仅占全市的3%。

在鼓楼多数建筑还是低密度的前提下，人口密度是2万人/平方公里。对这个数字没有概念？再给一个对比，全国人均GDP第一的深圳南山区，人口密度还不到1万人/平方公里。

住宅用地，寸土寸金。

因此，鼓楼住宅用地出让极少，就像王母娘娘的蟠桃，三千年一开花，三千年一结果。历年难得的出让，也大多是由旧改而来；

成熟区域的城市更新，几乎都混合着原拆原建的安商房。

连原先相对边缘的江滨和西区板块，也已经被三十年的开发占满。几乎100%的城市建成区，意味着新供地块的机会非常小。

要满足核心区、纯商居住、大户型产品这几个条件的地，更是凤毛麟角：

十年来，只有三次机会。而这三次机会，两次已经过去了。

土地本身并不值钱，值钱的是叠加其上的城市资源，真金白银的天量投入。

地价，代表了土地出让方对这块地的估值，代表了地块上叠加的资源价值。

阳光城在2016年拍下的这块地，实际可售商品房楼面价高达4万7；

福州历史上的单价地王。

原因一句话就能说清：距离五一广场1km。

鲁迅说，人类的悲欢并不共通。当你在肝ppt时，阿拉斯加的鳕鱼正跃出水面；你堆excel时，西藏的山鹰正在云端盘旋。

同一个城市，对每个人展现的样子也各不相同：

住在金山的人，得到的是风景优美空气好；

住在东二环的人，得到的是商业氛围和城市浓度；

住在马尾和闽侯，得到的是高峰期进城通勤一小时，来不及打卡的苦涩。

一千个人福州人眼里，有一千个福州。城市对每个人展现的模样，取决于居住地周边的3km。

广义的福州在地图里，在新闻里；真实的，可碰触的福州，在这方圆3km里。龍庭路95號周边的3km内，围绕着的是福州建国以来70年的发展成果，以最高密度汇集的城市资源。

看不上这个地段，就是看不上福州这座城市了。

地王就像耀眼的命运：有些房企选择避而不直视它，而另一些房企则选择像贝多芬一样，扼住它，驾驭它。

地王豪宅项目，是房企的雄心、技艺、开发水平的最集中的展示，就像F1赛事，是汽车工业技术的最高舞台。

拿没拿过地王，做没做过豪宅，是房企开发水平的重要衡量标准。

一句话可以描述这块地：

这是全省最牛的区里，最贵的地。

这是阳光城时隔8年后，在福州中轴线五一路上拿的第二块地王。

2008年5月6日，阳光城以每亩千万元拿下五一路高价地，即后来很多年的鼓楼第一豪宅，白金瀚宫。

在福州均价7千的2008年，白金瀚宫开盘价格超过2万。仅228户的白金瀚宫，现在二手房的挂牌价是：

9万。

八年之后，阳光城重回五一路。

Chapter 2

按照艺术品的规格

福州的开发商通病一：不重视总图。

总图代表项目的开发水平和审美标准，代表了对市场的判断，对客群的研究，对竞争力的侧重，是前期工作成果的总和。

总图就是产值，总图就是生活方式。

但是在福州，不管楼栋多少，容积率高低，兵营式的阵列排布往往是最终呈现的唯一方案；

什么审美要求、客户体验，统统给“货值最大化”让路。

比如下面的这张总图的平庸化定稿。

在龍庭路项目上，这是一张费尽思量的总图，图上是设计部门无数不眠不休的夜晚；

这块地包含了安商房分区和东南角的独立商品房分区，项目整体总图从最初的高低配，到最终的全高层，和规划局一共沟通了十多次过程稿才定下来。

但在商品房分区总图上，阳光城的一位领导发出了他的灵魂之问：

这么好的一块地，这样简单的两排高层排布，难道这就是福州10万+的豪宅吗？这就是属于福州当下和未来的经典吗？

显然，方案还可以有更好的，精益求精的可能。

翻译：重做。

领导表示，对项目的研究、天赋的挖掘、价值的梳理，每周必须汇报一次，要

按照艺术品的规格打造这个项目。

设计部门的员工，把刚搬走的睡袋，又搬回了办公室。

又是无数个不眠不休的夜晚之后，总图终于定稿；“福州之门”的双塔造型，售楼处移至南面，形成视觉上的双地标。

为了打造艺术品规格的项目，阳光城请来了两个最适合这块城市更新地块的大师团队：

如恩设计和梁建国工作室。他们同样擅长

将现代手法和工艺，融入历史和传统。

项目的售楼处和塔楼主体，同样令人惊艳。

在如恩的故事线里，售楼处是一座具备崭新建筑建构的城市文物；

售楼处的外形设计灵感来源于1871年，英国摄影师John Thomson的作品《岛塔》：

镜头里的福州金山寺静静地栖息于河流中的浮石之上。

金山寺在福州历史中的文化角色带领如恩延展至福州的海洋文化，在最终的设计中，建筑外围引入了水池，既填补了场地，又倒映出了建筑，营造出临近水域的感觉。这座拥有红宝石外观的售楼处，名为：

福州茶馆。

连绵山丘般的红铜屋顶和夯砼墙体环抱着的，是一栋完整的，三进式的木质结构清朝古宅。

木质结构位于整个建筑的中心，周围环绕着夯砼结构，铜制屋顶架于墙体之上，与室内木结构的屋顶线相呼应。整栋建筑就像在保护这座古宅。

这座徽派建筑的主人，曾官至布政司，正二品，

相当于今日的副国级干部。

难以想象项目团队费了多少周折，才把这座位于江西的老宅，完整地搬运到福州，并将它一一复原。

楼栋的主体立面颜值同样惊艳。参照新加坡金沙酒店的双星设计，“福州之门”的双塔建筑造型，使用银灰色铝板+low e中空玻璃，在全福州都是最具视觉辨识度的地标之一。呼应着五一广场另一侧的地标香格里拉，就像黑夜中的萤火虫，那样的鲜明，那样的出众。

when old meets new，鼓楼有了新地标。世界和故乡，都在这里。

Chapter 3

其实你不懂我的心

户型面积的总额是固定的，分配就是零和博弈。

餐厨、客厅、房间数量、主卧配置、卫生间数量，包括过道，都需要占据面积。面积的分配和设计，体现家庭关系和生活方式。

产品体现什么样的生活方式，谁来使用这种生活方式？这是产品设计首先要回答的问题。

但在高周转的年代，这个问题往往让步于

什么时候可以出设计稿？

福州开发商的通病2：用做改善的思路做豪宅。比如下面的几个案例。

户型1，空间给了客厅，充分利用了第四代住宅的阳台赠送，得到了一个非常开阔的公区，第一眼非常打动人；

但对立面形态的追求，造成了户型横向面宽的狭窄，对功能性又有要求，所以做了四个房间，包括3个带独立卫生间的套房。这就得到一个结果：

每个房间都很小。

二胎甚至三胎家庭，每个孩子都有自己的房间，也有宽阔的活动场地，但就委屈了男女主人：

240的户型，主卧竟然没有独立的衣帽间，卫生间接近暗卫。

户型2，把适合120-140平的溏心户型用到240平上，空间布局是140的肥胖版；

同样由于对立面形态的追求，每个卧室的开窗面极小，三个小房间的开窗面加起来，都凑不齐一面完整的落地窗。主卧竟然还和客厅的阳台联通，隐私一览无余，在240的面积段上，这显然是对主卧的不尊重。

户型3，200平的面积，实际体验可能甚至比不上100平。

如同宿舍般布局了5个房间，4个卫生间，加上过道的浪费，每个房间的使用面积非常紧张，中间两个房间和户型2一样需要牺牲隐私共享阳台。

需要5个房间才能装下的一大家子人，婆媳、父子、三代人，每对需要特别小心相处的关系，却都挤在近在咫尺的分区里。

住在这个户型里，和睡在炸药库没有区别。这个户型需要家庭成员具备极高的情商，才能保持家庭和睦。

可能是老一辈福建人喜欢多子多福的观念深入开发商心，几乎所有的开发商，都舍不得把房间数做少。

但他们都忽略了一个真理：

家庭和睦的关键点，是不要和父母住在一起。

一碗汤的距离是刚刚好，一扇门的距离，就考验情商了。

实际上，对于孩子已经上大学/工作离家，父母不同住的人群，或是事业上升阶段，工作与生活密不可分的年轻新贵，并不需要那么多房间；

但需要足够多的社交场景、独处空间，和足够犒赏自己的奢阔主卧。

光说主卧一项，不低于50平的面积，是洲际/瑞吉/康莱德等国际五星级酒店的正常行政房标准。而全福州，面积250平以内，主卧超过50平的产品，几乎没有。

很多开发商的房子卖不掉，与此同时，也有很多人买不到适合的房子。

特别是那些现在已经住在200平+的房子里的人；

在家里，居然住得还没有出差时舒适。

Chapter 4

只有偏执狂才能生存

正如安迪.格鲁夫所说，偏执狂才能生存，CEO注定孤独。总裁就像广场舞之外独自solo的大爷，每天睁开眼，家里、公司、单位，周围都是要依靠他的人，却找不到他可以依靠的人。

甚至，找不到可以理解他的人。

在对居所的要求上，也一样。那些做惯了120-140改善产品的客研和设计师，把豪宅做成肥胖版改善产品，用的是老农一样的思路：皇帝种田总得用个金锄头吧。他们难以想象：世上居然有人可以不种田。

所幸，龍庭路95號的第一产品经理，是大领导：我懂你们，因为我和你们是同一类人。他按照自己对生活方式的理解，为福州的同一类人定制了这样的产品：为福州的总裁们量身打造的项目。283平户型，只做了实际意义上的3房。

基于目标人群的需求，产品是一步步推导出来的：

首先是符合总裁身份的主卧规格：近60平的行政级套房，包含了

1、并列的男女主人独立衣帽间，足以装下男女主人所有身份角色的衣着装备

2、行政套房才配备的双台盆+三分离卫浴系统

3、将城景尽收眼底的星空浴缸

4、全落地窗前的阅读/休闲/共工作台

5、配置床尾阅读沙发的kingsize大床

这是携程上每晚两千才能订到的五星级行政套房体验。

这样的主卧，是总裁肉体的香格里拉，心灵的拔火罐，是精神与时间的小屋。在这里度过一个沉静而深邃的夜晚，来忘掉错对，来怀念过去，共度患难日子总有乐趣。再难的事，再累的心，第二天又是满血满蓝，整个福州城，再没有总裁办不了的事。然后是配备了全景落地窗，开窗面达到16m，会所级别的社交场景：

1、配置了户外区域的中西厨+岛台

2、八人大圆桌

3、酒吧台

4、三个相互独立的休闲区

5、两个直面五千平中庭景观的户外交流区

不管是华服霓裳的觥筹交错局，还是返璞归真的友情岁月局，这样的社交厅堂，都能为总裁hold住。

会所+豪华套房，是这套房子的基本盘功能。

在满足基本盘的基础上，为父母和已经离家的孩子的偶尔来访，又设计了两个带卫生间的套房，面积控制得体面而恰到好处。当然，这两个房间也可以作为男女主人其中一方应酬晚归时，不打扰另一半的临时卧室。即使逢年过节，全家人聚在一起，这套房子也住得下。在入口处，还保留了一个司机/保姆区。

这是全福州都找不到的，为离不开鼓楼的总裁们量身定做的产品。

室内设计来自梁建国工作室，将福州的山水、茉莉花、福橘元素融入室内设计，材质、工艺、色彩上则是精致奢华；连主卧的背景墙，都是由皮质艺术壁纸、琉璃、纯铜和艺术金漆，经特殊工艺手工拼接出茉莉元素，每一块都是独一无二的手工艺品。这个层次的产品，配置上自然是毋庸置疑的国际级，嘉格纳、杜拉维特、高仪、大金，连不显眼的橱柜，用的都是德国柏丽的整体定制。值得一提的是，福州冷的时候，每年可能只有一个月左右。但就为了这一个月的舒适，龍庭路95號配置了福州仅见的全屋地暖。

在很多小区，尤其是鼓楼的小区，或许在室内，你可以按照自己的想法打造理想居所，但走出门外，老旧的公共空间，破败的景观，都想让你只想躲回屋内；但在龍庭路95號，阳光城希望你多出来走走：在仅两栋楼的小区里，龍庭路95號准备了总面积五千平的景观庭院：六个花园。在这里，没有一寸公摊是浪费的。

在每个花园组团里，都有丰富的林下空间：孩子们的爬架和秋千，树荫下随处可见休闲座椅，在孩子们玩耍的时候，家长们随时可以坐下来，和邻居们聊聊天。景观与一楼架空层之间做了互相渗透的设计，模糊了户内和户外的界限。室内和室外不再那么泾渭分明。和以往「只能看」的景观不同，龍庭路95號的景观设计，在好看的同时，鼓励人们参与到「使用」景观的过程中来，去体验植物、阳光和微风。当然，作为一个只有88户业主的高净值社区，在这样的景观里，邻居们当然更愿意多聊聊。

龍庭路95號，可能拥有全福州最具仪式感的入户：首先是这个独立于两栋塔楼的入户门头；宽达65米，可能是福州最大的门头挑檐。

以及（可能是）全福州最高的4米4石材+古铜材质围墙，将墙内的一切围合在红线内，划为项目的88位业主私享。然后是架空层的终极形态：会所入户。

入户礼遇的鄙视链上，从没有架空层，依次到有架空层-架空层有主题和功能-架空层有接待台-架空层有接待台和会客区。

再到龍庭路95號的标准：架空层和五星级酒店一样，拥有完整的接待区-大堂吧-餐厅-休闲区。

用会所，作为入户的方式。

由于土地出让的条件限制，以及运营会所的成本、难度等客观条件限制，能够设置会所的小区越来越少，

甚至哪怕是豪宅项目。

在福州，更是如此：设有会所的小区寥寥无几，能够运营得当的，几乎没有。但对于对生活品质和服务质量要求都更苛刻的高净值人群，社区有没有一个体面的、能够在红线之内就满足很多居住、休闲和社交需求的会所，是重要的考量标准。换而言之，有没有会所，是衡量豪宅品质的重要标准。

龍庭路95號没有在这方面让人失望。项目团队对标并实地考察了古北壹号、梵悦108、深圳湾一号等国内一线豪宅之后，在一楼架空层会所设置了咖啡吧、茶室、书吧、童玩空间、棋牌室、私宴厅和私董会等7个主要的功能模块，总面积达到2500平方米。会所的室内部分同样由梁建国团队操刀，单方成本惊人。要知道，梁建国团队的成名作品是：

故宫紫禁书院。

当然，负一层也是同样的标准。在功能设置上，负一层给了健康和休闲：包括一个25米的恒温泳池，以及一个专业级别的健身房。

加上户外的景观区域，龍庭路95號为88和业主一共打造了9个公共客厅、18个场景。

除了产权是住宅的，这分明就是个能玩一整天的五星级度假酒店。

回家就是度假的开始，这句话在龍庭路95號，可能是真的。五星级的体验，落在每一个细节上：

项目不但在地面以水景、雕塑和手工雕刻的玉石景墙打造了足够五行的酒店式落客区，就连地下车库的归家大堂，也是同样的标准：

12.5米宽的吊顶，云石材质，在灯光的映照下，温暖剔透。

连地下车库大堂的等候区座椅，都由一整块通体晶莹的琉璃手工打造而成。

除了令人赞叹的硬件预留之外，软件也做了适配。项目的物业服务标准是接轨五星级酒店和服务式公寓；

做业主24小时在线的生活秘书。无论室内室外，龍庭路95號都致力于提供一种福州前所未有的，五星酒店般的居住体验和服务体验。福州不缺大户型，但缺能够真正意义上改变高净值人群生活方式的CEO盘。现在，有了。当你看到这篇文章的时候，龍庭路95號的售楼处和展示区已经实景呈现。离不开鼓楼的总裁们，是时候去福州茶馆喝茶了。