当下，福州二手房市场分化明显。

好地段、好学区的房子，房东底气十足，有房源挂牌一天就被秒（点击回顾）；但也有一类房子，即使挂牌三四个月，都无人问津，有些甚至则长达一两年，也卖不掉！

那么到底是哪些小区“卖不动”呢？这背后的原因，或许就是买房人的避坑指南。

Part 1

挂牌近三年！调价34次！降价120万！

福州一批“超难卖”小区曝光！

经过九房网福州站一番“地毯式”搜查发现——

今年以来，成交周期超800天以上的房源有12套，调价次数最高达34次，最高调价120万，成交周期最长的一套，高达1064天，挂牌近3年！

数据来源：链家

从表中可以看到，成交周期最长的是水岸华庭的一套房源，经过1064天，5次调价后，以215万的总价成交，成交单价高于所在小区均价约3764元/㎡。

成交周期最短的金冠花园，也经过844天，超过2年的时间成交。

绝大多数的房源在成交时业主都有所让步，调价次数在1-34次不等，最终多数以低于小区均价1-4千/㎡的价格成交。

那，究竟什么原因导致这些房源成交周期如此之长？

Part 2

这三类房源成交周期普遍偏长

通过盘点分析后，我们发现有以下3点原因：

1、和市场需求错配

即高低配——刚需地段买豪宅户型，豪宅地段买刚需户型。

这类有融侨观山府、博仕后缘墅、正荣润园等小区房源。

融侨观山府这套房源位于闽侯南屿，建面317.96㎡，成交周期1003天，成交单价15726元/㎡，小区总体均价约17479元/㎡。

虽然成交单价不算高，但一个刚需地段，买一个300㎡以上的大户型，总价一下子拔高，失去了刚需的味道。

而且房源位置偏，周边配套欠缺，交通方面暂时还没有地铁涉及，出行不方便。

出现类似问题的小区还有正荣润园，位于闽侯甘蔗，小区内成交面积最大的房源，成交时间也最长，达到904天，成交单价1.97万左右。

博仕后缘墅小区也不例外，成交记录显示，近期成交房源成交周期普遍在一年以上。

2、房龄较老，社区品质差

如中亭街利生苑小区。今年3月24日成交的这套房源，建面83.09㎡，总成交价162万。值得一提的是，在房源2年多的挂牌时间里，共调价34次。

利生苑是1998年建成小区，小区房龄较老、内部配套差，且位于中亭街附近，整体环境比较吵闹，道路偏。

虽然板块所处区位价值高，但产品红利、板块红利都没了，即便地理位置不错，居住舒适度还是较差。

3、大户型、高总价

这类有融侨外滩A区、万科金域榕郡等小区房源。

融侨外滩A区小区位于仓山闽江大道，多数房源户型面积较大，在200㎡左右，总价在800-1800万。

还有万科金域榕郡这套挂牌909天才成交的房源，总建面约250.43㎡，挂牌价高达1180万，挂牌两年半左右，房东降价120万出让。

大户型总价高，容易受市场因素影响，成交周期较长，不易转手。

由上可见，这些挤进榜单，堪称“烫手山芋”的房源有以下特征：

高低配；房龄老旧、社区品质差；大面积、高总价。

事实上，造成二手房难卖的原因非常多，但如果你家房子存在以上问题，想让购房者买单也很难。

Part 3

二手房流通性很重要！这类房子最抗跌！

上架超两年无人问津，有时候，卖房比买房还来得煎熬。

那么，怎么判断手头上的二手房是该赶紧抛掉，还是可以再等等呢？

通过以上例子，我们可以总结出——

1、房龄10年以上、且无优质学区或地铁等配套傍身的老旧小区，大概率居住体验差，后期转手会越来越难；

2、社区品质差，无亮点，周边发展已定性的小区，板块利好已经兑现，未来无增值空间，长时间持有又无法跑赢大盘，价格只能随行就市；

3、奇葩户型及大面积户型，此类房源不论新房还是二手房流通性都极差，二手房更甚。

要知道，市场错配、楼龄折旧，是不可逆的，越拖越不利。存在以上特点的房源，卖家即便价格上让利一些，也要尽快出手，不要犹豫。

那么，哪一类房源可以再等等看是否有涨价可能呢？

1、靠近地铁；2、小区拥有优质学区助攻；3、片区享有政策利好。

简而言之，只有在价格、品质、配套、地段、学区方面有一定优势的小区，才能在二手房市场上逆风而行。