太疯狂！

一套尚未交付的房源，经过8个月，竟产生近500万溢价！

一间约16㎡的商铺，经过687次竞拍，成交单价高达81.7万/㎡！

这些“魔幻”剧情，就发生在近几年逐渐“火”起来的法拍房市场。

图源网络，仅供参考

从价格上来看，法拍房或只有市场价7折、8折，成交价更是动辄低于评估价几百万，是妥妥的“大肉签”。

然而，“剪刀差”里也可能暗藏风险，有人买下法拍房后，不仅5个月无法入住，而且房价跌了46万。

比抽盲盒还刺激的法拍房，咱普通买房人究竟能入手吗？

Part 1

成都：豪宅8个月溢价近500万

16㎡商铺成交单价81.7万/㎡

2月14日，成都万科公园五号一套258㎡房源进行司法拍卖，吸引了超2万名“吃瓜群众”围观，共有11人报名参拍。

竞拍当日争夺异常激烈，共计出价202次，期间发生182次延时，这套豪宅最终以1113万元成交。

此外，在2021年6月29日，这套房源才完成备案，目前还属于在建工程，尚未交房。

数据显示，2020年12月项目取证时，这套房的精装总价为630.13万元，折合精装单价2.44万元/㎡。

换句话说，若以备案时间来算，这位豪宅业主房产尚未到手，仅仅过了不到8个月时间，他就从这次“摇号”购房中获得482.87万元的溢价收益。

图源：澎湃新闻

成都法拍房市场的疯狂不止于此。

就在年前，春熙路一间16.6㎡小商铺进行拍卖，起拍价20余万元，在经过687次竞买后，最终成交总价达1356万元。

据悉，这间商铺起拍单价约1.24万/㎡，成交单价达到了81.7万/㎡，相较起拍价高了60余倍，溢价率高达6515%。

该商铺处于众商铺排头位置，图源：每经新闻

目前与其面积差不多的商铺，也要400来万；附近商铺租金一般在3300-4000元/㎡/月。

深圳：网红盘跌到指导价

“天价”法拍房或将成历史

与成都不同的是，昔日法拍房热度居高不下的深圳，如今风向已经发生了改变。

曾经，深圳法拍房多次超过市场价——

2021年1月，深圳湾的恒裕滨城二期，一套约227㎡房源，以7280万的总价成交，折合单价约32万/㎡；6月，又一套约229㎡房源拍卖，成交总价约6318万，折合单价约27.6万元/㎡。

该小区指导价为13.2万/㎡

这两次法拍房成交单价均超过指导价的2倍

而今，深圳不少中心地段或热门片区的法拍房遭遇降价、流拍情况。

比如，昔日吸引上万人雨中排队选房的“网红盘”，近期有房源拍卖，成交单价约13.6万/㎡，与片区内二手房指导价13.2万/㎡差距不大。

2月8-10日共42套法拍房源挂拍，其中超一半为二拍

还有南山科技园片区的浪琴半岛花园低于指导价1859万、南山深圳湾片区的半岛花园低于指导价384万等。

与此同时，上海法拍房市场也趋于冷静。

近几年，平均每年法拍住宅的数量大约在2200套，流拍率15%左右；2021年全年，上海法拍房折价成交约占54%，溢价成交占46%。

2021年初，上海法拍房纳入限购政策，限购后，整体成交价明显下降、折扣力度增加。

2020年，只有19%的成交房源占比是在八折以及以下，但2021年比例高达40%。

Part 2

同样在去年对法拍房进行限购升级的厦门，法拍房数量也在默默上升。

目前，仅阿里平台挂牌的法拍房数量，就有近7000套。

在此前的不限购阶段，多起法拍房竞拍过程竞争相当激烈，有的甚至叫到几百轮以上。

而在新政限购升级后，买房人参拍情绪趋于理性，法拍房在溢价、成交率等方面表现不及同期。

不仅如此，法拍房数字增加的背后，我们还发现——豪宅法拍房颇受欢迎。

数据显示，2021年厦门一共进行了68场千万豪宅拍卖，其中有56套房源成交，吸金8.64亿元。个别竞拍出价数十次，甚至上百次。

数据来源阿里拍卖，仅供参考

原因其实不难理解，因为豪宅法拍房动辄比市场价低几百万，更容易捡漏。

比如，海峡国际社区一套207㎡房源，评估价为1800万，实际拍卖成交价为1370万，单价约6.6万/㎡，比去年同户型房源的成交单价低了2.1万/㎡。

还有国贸天琴湾一套157.75㎡房源，成交价为1428.6万，单价约9万/㎡。而同户型房源，在2020年成交单价已经高达10万/㎡。

与豪宅相比，普通住宅由于价格不高，起拍价与评估价差距不大，捡漏空间有限。

如果两者相差较大，还是能吸引不少人，竞拍激烈者，房源的成交价还会远超评估价。

左：金海湾183㎡房源，成交单价约2.46万/㎡

右：前埔一里118㎡房源，成交单价约4.4万/㎡

可以看到，这两年法拍房越来越多，为购房者创造了不少捡漏机会。

然而，“剪刀差”里也可能潜藏风险，比如有房源可能涉及民间贷款等隐性债务，或要面临清场、额外费用等问题。

另外，以往有人通过法拍房规避限购的调控，但现在这个方式已经行不通了。

2021年12月19日，最高人民法院发布全国首个系统性的司法拍卖房政策，将法拍房全面纳入限购，对于很多想通过法拍房绕道限购的人来说，影响非常大。

该《规定》已自2022年1月1日起施行

可以预见，当前楼市环境下，未来还会有更多法拍房进入市场。

不过，面对低于市场价的“大优惠”，我们还是建议大家看个热闹即可，要买房还是踏踏实实地看看一二手房。

如果真的要参与法拍房竞拍，建议大家不仅要摸清房源背景，更要准备充足资金。

因为法拍房交款周期短，若超过交款期限，法院有权收回房子重新拍卖，保证金也将被没收。

另外，有的房源原房东或因负债无法支付相关费用，这时也要由新房东来承担。

部分内容来源：澎湃新闻

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