开年伊始，多记重拳再次打向学区房！

深圳部分公立学校招生按电脑摇号、北京义务教育入学政策首次明确“房户一致”、武汉将学区房炒作房价纳入监管……

重拳之下，学区房价格出现震荡分化行情：既有“顶流”学区法拍房底价成交、半年便宜320万，也有单价超17万/㎡“天价”学区房再现市场。

而在厦门，热点学区约240个划片小区，近5成无成交……

Part 1

深圳：部分公立学校招生按电脑摇号

将取消中考指标生最低控制分数线

近日，深圳市龙华区教育局发布了关于2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示，对龙华区观澜实验学校等十所学校划分招生范围，并向社会进行公示。

其中，提到了电脑派位学区：由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。

此外，华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。

目前，官方暂未公布电脑派位学区如何具体分配学位

一般来说，电脑派位招生就是电脑摇号、随机抽取，是一种相对公平的方式，而电脑派位学区内的学位都相对较为紧张。

一旦落实这个学区组合，或将成为深圳第一个采取电脑派位进行分配入学的学区。

此外，就在近日，深圳又传来重磅消息：将逐步取消中考指标生最低控制分数线。

取而代之的指标生政策，通俗点说，就是高中学校给初中学校的招生指标，有名额限制和分数限制。

逐步取消指标生最低控制分数线，也就是说以后更低的分数也有可能冲刺上名校。这意味着，未来深圳名校初中的优势将受到一定冲击。

图源网络，仅供参考

北京：首次明确“房户一致”、九年一学位亮相

北京2022年义务教育入学政策也发生了重大变化——

1、首次明确“房户一致”，对于老破小学区房是一打击。

2、实行九年一学位。自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

3、2022年起，北京市平谷区进一步推进实施单校划片和多校划片相结合的入学方式。

武汉：以学区房炒作房价将被纳入监管

据悉，武汉将于今年2月1日起实施《武汉市房地产开发企业信用监管办法》，其中明确规定：开发商以学区房炒作房价将被纳入监管。

大连：整治以学区房等名义炒作房价

1月21日，大连市住建局等部门日前联合印发《大连市持续整治规范房地产市场秩序实施方案》，此次整治内容涵盖以学区房等名义炒作房价。

Part 2

而在频频重锤之下，学区房“价格神话”也在逐步瓦解。

杭州：顶级学区房底价成交，半年便宜320万

近日，杭州西湖区文鼎苑一套21楼，面积为58.66㎡的法拍房，仅出价一轮，便迅速以底价430万成交，折合单价7.33万/㎡。比评估价便宜了整整118.5万。

据悉，该房源因民间借贷纠纷流入法拍房市场，前后被查封了15次。

尽管如此，430万底价成交，实属捡漏成功。要知道，近一年内，差不多面积，有一套房源的成交价比这套法拍房贵了300多万。

此外，这套房源还打破了“小面积、高单价”的成交定律：2021年4月，小区一套建面180㎡的法拍房源，成交单价10.25万/㎡；7月初，一套建面126㎡的房源，拍出了8.2万/㎡。

左：房源建面约126.16㎡；右：房源建面约180.5㎡

如今，这套房源在8.2万单价基础上再降1万，或预示着一向坚挺的学区房疲软了。

耀江文鼎苑，是杭州目前炙手可热的学区房，对口学军小学紫金港校区，曾一度以坚挺价格和“鸡娃”氛围出圈。

2020年5月，该小区曾挂出的横幅

就在2021年上半年，小区房价如日中天时，有一套建面约58㎡的一楼二手房源，以750万的总价成交，折合单价12.8万元/㎡。

比上面那套底价成交的这套法拍房源，贵了320万。

文鼎苑历次开盘价格

一年不到的时间，这个学区房“神话”又以价格跳水和业主集体抛售，再掀话题。

在业内人士看来，其主要原因还是政策影响。

首先是2021年8月5日杭州推出楼市新政，不少意向购房者失去购房资格。

接着又传闻学区政策要改，还有“教师轮岗”“大学区摇号”等消息陆续传出，这让原本计划下手的不少买房者，都陷入了观望。

上海：有学区房挂牌价缩水近400万

类似文鼎苑这种顶流学区房降温并非个例。

以上海梅园五街坊一套57㎡左右的房源为例，该房源在2021年4月17日挂牌时报价1000万元，随后经过3次降价后，目前报价627万元，挂牌价减少近400万元。

梅园五街坊有“三学区”加持

此外，梅园三街坊一套50平方米左右的房源，在2021年5月6日时挂牌报价800万元，目前报价648万元，降价超150万元。

北京：单价超17万/㎡“天价”学区房再现

而在北京，学区房热度似乎又一次卷土重来，“天价”学区房频频再现。

据21世纪经济报道，近期西城德胜片区的学区房成交量大幅增加，议价空间近乎消失，单价超过17万元的房子再次出现。

去年11月，该片区1980年左右、四五十平米的老破小，单价在15万+/㎡，依旧有人购买。

2021年11月北京部分学区房成交明细

图源：每日经济新闻

其中，有一房源位于德胜学区的六铺炕二区，40㎡，670万，单价16.75万/㎡。

而六铺炕二区，正是2019年，以30万/㎡创下北京成交新高的12㎡“储物间”发生地。

可以看到，在确定性消失之后的顶级学区房，一边呈现“削峰填谷”的变化，一边仍然有跃跃欲试的买家入局。

Part 3

在厦门，“多校划片+名校跨岛”战略之下，学区房的“置业”格局也在悄然改变。

据九房网厦门站近期监测，厦门56所“热点小学”约240个划片小区，有近五成小区无成交。

56所“热点小学”划片小区近期成交情况

就连向来热门的松柏、莲花、槟榔片区，挂牌周期在3个月以上，且降价幅度较大的房源也不在少数。

统计时间：2021年12月

究其原因，是学区房前景不明朗，买房人预期降低、信心下挫。

从目前来看，厦门一方面整治学区房乱象，另一方面通过名校集团化办学、新建学校及新增学位等举措，让优质教育资源逐渐实现共享。

部分内容来源：21世纪经济报道

每日经济新闻、证券日报等

文中数据来源：链家