PART 01

疯魔的上海，靴子终于落地！同时一举冲上热搜榜！

21日晚，上海市住建委等部门发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，核心举措主要有四点：

1、调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；

购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；

个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

2、锁死“假离婚破限购”。严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3、严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、优先满足“无房家庭”自住购房需求。无房家庭优先摇号买房。

上海之所以调控加码，主要原因还是楼市过热。

2020年，上海房地产市场显著转暖，新建商品住宅成交面积升至918万㎡，创2017年以来新高，同比增长23%。

其中，新房打新更是高热不退。

据同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘项目超30个，20余个项目认筹率超100%，其中13个为“千人摇”项目，最热门的楼盘认筹率超过1000%，甚至出现平均13人抢1套房的现象。

上海12月部分新房认筹情况|数据来源上海买房人，仅供参考

同时，2020年上海二手房市场也迎来了又一个成交大年，成交面积2486万㎡，创2017年以来新高，成交金额10091亿元，更是创历史新高。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前市场成交中，刚需、刚改是绝对主力，上海楼市是经历三年低迷后的需求释放。

“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前楼市的热状。”

此次的调控政策，给“高烧”的上海楼市泼了一盆冷水。对此，业内人士易居研究院智库中心研究总监严跃进表示——

政策直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

通过调整增值税征免年限，使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定，类似政策对于后续二手房交易影响较大。

PART  02

不仅是上海，近期，多个城市也陆续出台政策。

南京：收紧人才购房政策

上周，南京也发布了《南京市人才购买商品房住房办法》，主要在人才购房的社保缴纳时间上有所提高：

1、硕士学位需在南京缴纳6个月及以上社会保险或个人所得税；

2、本科学位（45周岁以下）需在南京缴纳12个月及以上社会保险或个人所得税；

3、伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；

4、发现弄虚作假、虚报瞒报、炒卖房号行为的，取消购房资格、收回房源等。

此次新政为2020版人才购房政策上打“补丁”：人才门槛高了，对骗取人才购房证明的惩罚变重了。炒房客利用外地学历证明办人才证明更难了，一批人达不到社保年限要求将无法获取人才购房资格。

深圳“715楼市新政”再打补丁！

1月20日，深圳市住建局一则关于“715楼市新政”的最新补充细则流出。主要内容对“7.15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

重点如下：

1、“715新政”在途交易预售合同备案或不动产登记手续截至日期，由原规定的2020年12月31日，延长至2021年1月31日。

2、高层次人才可凭认定证书在深圳购买首套商品房，不提供社保个税证明；二套需遵守限购政策。

3、家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。原第三条第（五）项规定不再执行。

值得注意的是，此次的函件中，关于居民家庭住房登记问题方面，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

这就意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产证。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：

这次的函明确填补了之前政策中的漏洞，以前的房产可以登记在有资格的家庭成员下，这就造成了有部分没有购房资格的人最终获得了房产，这就等于变相绕过了这个限购的政策。

在这次函件中就为了防范通过假离婚来骗取购房资格。这个政策进一步体现了深圳严肃的管控限购政策，继续稳定房地产市场，防范投资炒房这种现象。

PART  03

事实上，不论是上海、还是深圳、南京，调控新政背后都透露出——

目前“房住不炒”还是大方向，一旦冒头，必然会被打击。

不仅如此，经济日报也发文称：巩固楼市调控成果力度不能减。继续坚持调控大方向不动摇，并积极采取有针对性的措施，切实巩固近几年的调控成果，有效防止新建商品住宅和二手住宅价格过快上涨。

然而，需要注意的是，房住不炒不等于房价不涨，楼市调控也不等于打压房价，真正的目的都在于抑制投机，保卫刚需。

楼市调控会挤出非理性的炒作者，降低购房者的“涨价焦虑”，持币观望的人会变多从而达到稳定市场的目的。

落地福州，在多地加码调控的大背景下，福州是否会跟进？未来房价走势又如何？

九房网福州站认为，春节前的成交是判断的主要考量因素。

先来回顾一下2020年福州楼市的表现——

五区一手住宅成交31040套，创近五年新高！

数据来源：福州市不动产登记和交易中心

成交量飙升的同时，房价也有所上升。

据国家统计局近日数据，2020年12月，福州新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅较前一个月扩大0.2个百分点。这也意味着，福州新房价格已连续上涨11个月！

二手房方面，表现也不俗。据九房网福州站统计，2020年，福州二手房共成交33028套。

其中，12月，福州二手房市场更是出现翘尾行情，整体呈现上升趋势。

值得一提的是，若没有疫情影响，2020年福州二手成交可能与2019年37185套持平，或突破2019年成交数据。

接下来，若在落户放开后的市场需求与GDP破万亿带来的城市能级进阶的双重因素影响下，福州楼市出现量价齐升狂热现象，则不排除同样会有“大招”跟上。

至于福州2021年房价是涨是跌，这段时间，同样也是判断的关键节点！

通常而言，判断一座城市明年有没有行情、房价会不会涨，有个技巧，就是看今年春节前后这段时间城市的新房和二手房成交量有没有突然的上扬。

如果有，那么春节之后，这种行情大概率会继续延续下去，形成比较火热的小阳春，如果小阳春管控不当，就会继续火热下去。

对于本次楼市调控，大家有什么看法，