10月福州存量房市场整体趋势平稳，但量价有小幅微跌，鼓楼区存量房交易量在年内首次超过仓山区。近日，福建省中房研究中心与福州市存量房研究所联合发布了《2020年福州存量房指数10月报》，全面剖析10月福州存量房市场。

市场降温

福州10月存量房成交下跌

从网签数据看，10月福州存量房总成交套数2607套，成交面积204499.17平方米，套数环比9月下跌17.39%，面积环比下跌17.77%。跌幅明显，在经历9月的一波释放后，10月“银十”行情并未拉动存量房市场上行，而是延续去年同月的淡季状态。但即便如此，今年同比去年还是上涨3.41%，仍处于正向上升期，市场反馈健康。

从成交区域来看，10月福州各区成交量均不同程度回调，其中回调最大的晋安区10月仅成交676套，成交面积53897.43平方米，环比跌幅均达21.21%，跌幅最大；此外，今年以来一直蝉联成交量第一的仓山区在本月让位于鼓楼区，成交仅701套，少了181套；鼓楼区10月成交759套，是时隔9个月重夺5区榜首为本月各区成交套数跌幅最小的区，可见，市中心的优质地段和配套依旧是大多数的购房者首要考虑的因素。

此外，10月马尾成交套数为134套，相比9月少了32套，在各区成交普遍回调的背景下，马尾成交量依旧稳定保持其合理范围内。可见，作为福州城区中的价格洼地，现有新盘的持续促销，带动存量房价格下探，刺激一批稳定规模的刚需客群外溢置业。

价格回落

大面积房源交易上升拉低均价

10月份全市存量房平均单价为25876元/平方米，环比下降0.86%，即福州10月存量价格环比下降225元/平方米。而10月全市共成交2607套，成交套数环比下跌17.39%，呈现出量价齐跌的局面。

从区域成交来看，10月鼓楼区成交均价为35976元/平方米，环比上涨3.24%。

除了鼓楼区和台江区均价小幅上调，10月，全市均价下调的原因在于两个方面，一是本月大面积房源成交量上升。以仓山区为例，该区10月虽然整体成交量环比下跌20.52%，但从交易结构上看，仓山区成交多以110平方米以上的大面积房源为主，该面积段交易占比全区交易26.1%，大面积的房源增加也相应拉低了仓山区的单价。

另一方面，是10月闽侯县存量房成交量环比上涨25.6%，涨幅明显。作为福州存量房市场中的洼地之一，该区域10月均价为17042元/平方米，在本月福州城区成交量下跌的背景下，闽侯县成交量上涨也促使本月存量房均价的下调。

小幅回调

租赁市场进入“冷静期”

10月福州全市租赁均价为2696元/套，较9月环比下降5%。呈现出交易量跌租金也回落的市场表面。10月，租金市场进入传统的“冷静期”，毕业需求已经在七八月完成，更多的是刚需租赁需求在10月的成交表现中体现。

造成10月福州租赁市场成交均价下降的原因在两个方面，一方面是10月110~144平方米及144平方米以上的大面积房源成交占比16.27%，较9月环比下降0.95%。另一方面，从10月的交易结构来看，作为以往月份中成交主力的50平方米以下房源，占比29.2%。环比上涨1.69%，10月该面积段房源的套均租金1809元/套，较9月的1905元/套，环比下跌5.03%，在拉高均价的大面积房源减少和小面积房源增多，成交价和成交量双双下跌的情况下，促成了10月套均租金的回落。

名词解释

存量房：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。